|
|
|
|
| |
房地产项目开发涉及法律关系复杂、项目实施周期较长。在此过程中形成了由城市规划部门、国土和房产管理部门、建设主管部门等国家行政部门、建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工总承包单位、分包单位、材料商、银行、业主、物业管理公司等多方主体参与的错综复杂的法律关系，任何一个法律环节出现疏忽或失误，都有可能引起不必要的纠纷，甚至严重影响到项目开发的正常进行，甚至引发巨大的诉讼案件，导致投资利益的损失或丧失。鉴于房地产项目开发存在的如此巨大的法律风险，凯越律师将根据委托，可以组织房地产方面的专业律师团队，提供如下房地产开发项目全程法律服务。
（一）项目土地前期开发阶段
1、根据项目需要，协助成立房地产开发项目公司，协助取得房地产开发资质证书，为项目公司内部机构的设立、公司章程及管理制度的制订出具法律意见；
2、根据需要，参与一级土地整理合作谈判，设计土地整理资金投入及投资回报风险控制方案，设定整理土地的上市交易条件，保障投资方以竞拍方式取得房地产项目开发土地使用权；
3、根据项目实际需要，协助制定拆迁安置方案，为房屋拆迁、安置补偿提供法律意见，参与拆迁、补偿谈判，协助与被拆迁人及有关部门进行沟通并向拆迁部门报送文件档案，起草、审核房屋拆迁、安置补偿协议；
4、涉及国家法律规定的必须采用招标、拍卖、挂牌方式受让土地使用权的，进行深度的法律分析。在竞得项目国有土地使用后，协助办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准证书等项目规划批准文件；
5、根据项目运作实际需要，为房地产项目合作及项目并购（包括开发项目转让、项目公司股权转让）提供法律意见，草拟、审核项目转让或股权转让协议书，并协助向政府部门办理相关的报审、报批手续；
6、为委托人的经营利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法律意见和实施方案；
7、协助委托人办理项目用地的抵押融资法律手续；
8、协助委托人处理因土地使用权出让、项目并购、合作开发、土地使用权抵押、房屋拆迁等引起的各类纠纷。
（二）项目建设阶段
1、参与项目工程勘察设计招标、施工招标及监理招标文件的制定，审查投标方的资质以及相关资料的有效性、合法性并出具法律意见书，协调处理在招投标过程中出现的纠纷；
2、协助办理工程款支付担保，审核承包人的履约担保文件和履约能力；
3、草拟、审核项目设计合同、项目建筑安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等；
4、草拟、审核各类分包合同，包括防火防盗门工程、基础工程、铝合金门窗工程、燃气工程、消防工程、电梯工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等各类合同文本；
5、协助审查工程总承包方提出的专项分包单位资质、信誉、队伍素质和履约能力，审查确定专项工程分包合同；
6、协助办理建设工程施工许可证；
7、为委托人依法履行各类工程合同提供法律意见，防范合同风险；
8、对合同履行过程提供法律支持，协助收集和运用有关工程建设资料，为工程质量、工期、工程价款等索赔和反索赔提供法律意见，参与工程索赔和反索赔谈判；
9、草拟、审核各类建材、设备采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材采购合同；
10、参与隐蔽工程、分部分项工程、整体工程等验收工作，协助处理因工程质量引起的争议；
11、协助委托人控制工程造价，对工程签证、设计变更引起的造价增减提供相关依据，协助处理因工程造价引起的争议；
12、协助委托人建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等；
13、根据需要，协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的顺利进行；
14、协助委托人对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见；
15、为委托人在建工程或房地产实物抵押融资提供法律意见，并草拟、审核相关合同及文件；
16、协助委托人办理工程竣工结算和确定工程最终造价；
17、协助委托人处理因工程承包、材料设备采购等引起的各类纠纷。
（三）项目营销阶段
1、根据需要，参加与销售代理商的谈判，草拟、审核商品房销售代理合同；
2、参加与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，草拟、审核相关合同；
3、协助审核售楼书、楼盘模型、样板房、报刊广告，确保项目广告宣传的合法性，避免广告宣传不慎带来的法律风险；
4、协助办理商品房预售许可证；
5、草拟、审核、完善项目《购房须知》、《认购书》、《商品房买卖（预售）合同》及其补充条款以及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》等销售法律文件；
6、参加与银行有关商品房按揭贷款的谈判，草拟、审核相关商品房贷款保证合同等法律文件；
7、草拟、审核《前期委托物业管理合同》、《业主公约》等相关法律文件，协助物业管理公司与业主签署委托管理合同；
8、针对商品房销售过程中产生的拖欠购房款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为，代表委托方向违约方发出律师催告函、提供解决方案；
9、协助处理商品房销售过程中与买受人之间产生的各种争议;
10、根据需要，对售楼顾问进行法律培训，强化置业顾问法律风险意识。
（四）交付验房、物业管理阶段
1、审查或起草《房屋交付交接单》;
2、审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合同提供法律意见;
3、协助办理业主入住验收交房手续，协助或负责依法处理交房时与业主产生的有关争议，参与仲裁或诉讼活动，维护委托人的合法权益;
4、协助办理商品房的产权过户手续，及时办理按揭业主的他项权证，解除开发商的担保责任;
5、协助处理有关房屋质量保修引起的纠纷等。
|
|
|
|
|